Vous êtes propriétaire d’un bâti (logement, maison, murs commerciaux, locaux d’activités, entrepôt…) exproprié ou préempté.
Il existe une spécificité de l’expertise en expropriation pour estimer la valeur vénale des murs.
Comment estimer la valeur vénale dans ce contexte ?
La Charte de l’Expertise définit la valeur vénale comme « la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression. »
La valeur vénale est donc le prix moyen de réalisation à un instant donné au terme d’un délai de mise en vente et de conditions de vente considérées comme normaux.
En expropriation ou en préemption, Exproplus© ne doit pas déterminer une valeur vénale, mais une
« indemnité » ; ce qui ne conduit toujours pas aux mêmes résultats…
Cependant, le point commun est la connaissance des différents segments des marchés immobiliers et des dernières transactions et du respect de la « Charte de l’expertise ».
Exproplus© a une fine connaissance des opérations d’aménagement et des politiques immobilières et foncières.
De ce fait, Exproplus© doit prendre en compte des modes de calcul différents de l’expertise traditionnelle.
L’approche spécifique de l’estimation, en procédure d’expropriation, pour déterminer la valeur vénale de dépossession des murs.
La Cour de cassation considère, de manière constante, que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des terrains expropriés.
Les juges du fond ont le plus souvent recours à la méthode reposant sur la comparaison de cessions immobilières ; le juge estime en effet que la méthode par capitalisation est trop aléatoire dans la détermination du taux de rendement.
Même si la Cour de cassation estime qu’il s’agit qu’une simple « méthode d’évaluation des biens expropriés que les juges du fond peuvent souverainement retenir » ; force est de constater que la méthode par comparaison est, à ce jour, celle qui est employée.
De plus, dans la cadre de ces procédures d’utilité publique un bien loué ( « occupé ») qui est une source de valorisation dans l’estimation en valeur vénale de marché (par la méthode par capitalisation des loyers) constitue, dans ce cadre, une moins-value.
Il convient alors de procéder à un « abattement pour occupation » allant de 10% à 40% suivant les cas : en effet, il faut prendre en compte le montant des évictions à verser au locataire commercial.
La date de référence à prendre en compte
Article L322-2 Créé par ORDONNANCE n°2014-1345 du 6 novembre 2014 – art.
Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.