Si vous êtes exproprié ou faites l’objet d’une préemption d’un terrain à bâtir, vous considérez que sa valeur résulte de sa constructibilité au PLU (charges foncière du bilan promoteur).
Ce n’est pas le cas en expropriation ou lors d’une préemption…
Les juges de l’expropriation ont le plus souvent recours à la méthode reposant sur la comparaison de cessions immobilières ; le juge estime que la méthode par le bilan promoteur est trop aléatoire. A une rare exception qui est celle d’une décision à Nice, la méthode du « compte à rebours » promoteur, permettant de fixer un montant de charges foncières lié à la délivrance d’un permis de construire définitif est rejetée.
Ceci entraîne une grande différence entre un prix qui vous est proposé par un promoteur et le montant proposé lors d’une préemption (ce qui devient fréquent en région parisienne ou dans les zones « tendues » en raison de la rareté des terrains à bâtir).
Même si la Cour de cassation estime que la méthode par comparaison n’est qu’une simple « méthode d’évaluation des biens que les juges du fond peuvent souverainement retenir » ; force est de constater que la méthode par comparaison est, à ce jour, celle qui est employée par le Juge.
De plus, ce n’est pas toujours le PLU en cours qui s’applique pour apprécier « l’usage effectif » de votre terrain, il faut tenir compte des « dates de référence ».
La date de référence en expropriation
Article L322-2 (Extrait)
Créé par ORDONNANCE n°2014-1345 du 6 novembre 2014 – art.
Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat.
La date de référence en préemption
La date de référence à prendre en compte pour évaluer le bien
En vertu de l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, pour les biens soumis au droit de préemption urbain autres que compris dans le périmètre d’une ZAD, est :
« La date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien »