Il s’agit d’indemniser le droit au bail (indemnité principale) complété par les indemnités accessoires.
Le droit au bail : l’ indemnité principale
La valeur minimale d’un fonds de commerce est celle du droit au bail des locaux :
En cas de reprise du bail par un nouvel exploitant, celui-bénéficie d’une économie de loyer égale à la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail en cours.
La valeur du droit au bail représente alors la capitalisation du montant de cette différence sur la durée du bail restant à courir au taux normal de revenu du capital.
En expropriation on applique non pas un taux de capitalisation mais un coefficient de situation pour déterminer la valeur du droit au bail. C’est ce que font généralement les juridictions de l’expropriation.
La valeur du droit au bail est calculée par la méthode dite du « différentiel de loyer », elle consiste à calculée la différence entre la valeur locative et le loyer réel et à appliquer un coefficient multiplicateur.
Les coefficients multiplicateurs pour l’obtention des valeurs de droit au bail sont issus du marché et sont bien connus :
- 0 à 3 dans les mauvaises situations
- 5 à 6 dans les situations moyennes
- 7 à 8 dans les très bonnes situations
- 8 à 10 dans les emplacements numéro 1
Attention: Les juridictions de l’expropriation, elles, retiennent généralement un coefficient compris entre 3 et 6.
Les indemnités accessoires : une liste non exhaustive qui varie selon les caractéristiques des sociétés.
Il s’agit d’indemniser le trouble commercial, les installations non amorties, les frais liés au déménagement et les coûts de réinstallation pris partiellement pour tenir compte de la vétusté des aménagements antérieurs.
Frais de remploi
Le mode de calcul est différent entre le juge commercial et le juge de l’expropriation :
Pour le juge commercial :
- 10% du droit au bail
Pour le juge de l’expropriation :
- 5% jusqu’à 23 000 €
- 10% pour le surplus
Cette indemnité ne pourra pas être allouée si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique (Code de l’expropriation, art. R. 322-5, al. 2).
Trouble commercial et Perte de résultat
L’indemnité est allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation.
Il correspond le plus souvent à 3 mois de résultat d’exploitation ou à un mois de salaires et charges ou 15 jours de chiffres d’affaires hors taxes.
Perte installations non récupérables
Matériel et installations non amortis et non transférable et prise en charge partielle de frais travaux de réinstallations (alarme ; cloisons…).
Hypothèse sous réserve des éléments comptables et des sites de réinstallation.
Frais de déménagement
Sur devis.
Indemnité de double loyer
2 mois de loyer.
Frais juridique de transfert du siège.
Modification du registre du commerce, des imprimés commerciaux, information des clients et fournisseurs, frais d’expertise.
Indemnités de licenciements
Sur justificatif.